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不動産トラブル?法律でなんとかなるか?

1 :名無し不動さん:04/01/20 01:08 ID:rH7jQ8yd
不動産に紹介されてとんでもない家・とんでもない事とかを書き込みよろしく。

私は、その一人…
不動産に紹介されて「この物件はペットが可ですよ」とか行って安心して引っ越したらペット不可!!
事実を聞いたところ「西棟、東棟(同じ系列のマンション)にペット飼っている人いるよ。だから大丈夫だと思って…」私が住んでいるのは東棟…よくよく調べたら東棟にはペット飼っている人がいない…西棟にはいるみたいだけど…(未確認)
こういう場合相談する場所とか法律とかなんらかの手でどうにかなりませんか?


2 :名無し不動さん:04/01/20 01:16 ID:rH7jQ8yd
これは、多分法律相談とかに…
見た感じでは、「詐欺」っぽくも感じられるけど…
詳しく情報モトム

3 :キッカー ◆AlhNHjOqJU :04/01/20 02:05 ID:???
マンションを借りる前に管理人や管理組合の理事に確認もとらずに借りましたか?馬鹿ですね。契約書にペット可の条項なんて無かったでしょう。営業マンの口車に乗せられた君の馬鹿さ加減をこのスレで晒しましょう。

4 :名無し不動さん:04/01/20 02:18 ID:???
>>1
3みたいな馬鹿は放置で。

君が部屋を借りるにあたり、ペットを飼うことができる物件を求める
ことを不動産屋に告げ、それを契約を締結する上で重要な要素にしていた場合、
錯誤無効を主張する事が出来る。
過去の判例では、錯誤無効を主張した上で
この場合引越し済みの場合引越し費用、支払った敷金,礼金の返還を請求できる。
頑張れ!
簡単に話は進まないはずだ。なぜなら上記のような要件を充たすか否かはこの要件
が存在した事を君が立証しなければならない。当然相手側は、君がこの要件に該当
する事実を主張すると、否認するだろう。
まぁ、本人訴訟でも可能な事案だと思うが。

5 :キッカー ◆0istIrX3Vo :04/01/20 02:23 ID:???
>>1

マンションを購入なさったのですか?
それとも借りたのですか?
私は売買しか経験がないので、賃貸だと急に歯切れが悪くなります(悲)。

もし、売買なら明らかに業者の重要事項説明義務違反ですね。
ただ、「ペットが飼えない」という理由での契約解除は難しい。
仲介手数料を返金させるとか、金銭的な補償をさせるのが現実的では?

賃貸だとすると、これどうなんだろう。
業者の非を問うことはできるような気がするけど。

6 :名無し不動さん:04/01/20 02:33 ID:70trLrO9
だ・か・ら
契約の解除という話ではなく、そもそも契約は無効であると主張するのよ。


7 :984:04/01/20 02:44 ID:SX8/zgLn
>>4
錯誤無効を主張する為には、その他に表意者に重過失がない事も要件
ですからきつくない?契約書の「ペット可」かどうかを確認しなかった
事に重過失が認定されるんじゃないの?

ここは、錯誤無効よりも立証責任の点で債務不履行構成の方が楽でしょ。
若しくは消費者契約法条の取り消しとか。ただ、いずれにしても契約者
が「ペット可」かどうかが契約締結の重要構成要素であったと言うことを
不動産業者に伝えた言う点を立証出来なければ駄目だろうとは思うけどね。

現実的には、5の意見が一番通りやすいような気がする。むかつくけどね。

8 :キッカー ◆0istIrX3Vo :04/01/20 02:46 ID:???
>>6

う〜む。じゃ、いちおう私の持っている参考書から。

「動機の錯誤については、判例は原則として無効とならず、ただ
その動機が表示され、法律行為の内容となった場合に限り
無効になると解している(大審院判決大3.12.15,最高裁判決昭45.5.29等)」

字面どおりに解釈すると、今回のケースは無効を主張しても、
「ペットが飼えること」が動機として相手方に表示されていなければ、
その主張は受け入れられないと解釈せざるを得ないのでは?

1さんがどんな契約をしているかはわからないけど、
もし自分が仲介する場合はおそらくペット云々は契約書に盛り込まないよ。
それ以前に調査をして、報告してから意思決定してもらうように働きかけるけどね。

不動産仲介の実務から考えても、ペットが飼えないというだけで、
無効を主張することは考えにくいです。

9 :984:04/01/20 02:58 ID:SX8/zgLn
>>1
現実的な点から、不動産屋とのやり取りなどを話して大家さん
と交渉してみてはどう?もしかするとおkくれるかもよ。
駄目な場合は、法的な問題として扱うしかないけどさ。まずは交渉でしょ。

10 :名無し不動さん:04/01/20 09:45 ID:???
とにかく裁判しろやクズ野郎

11 :名無し不動さん:04/01/20 09:46 ID:???
とにかく裁判しろやクズ野郎

12 :名無し不動さん:04/01/20 10:30 ID:???
>>3
>君が部屋を借りるにあたり、ペットを飼うことができる物件を求める
>ことを不動産屋に告げ、それを契約を締結する上で重要な要素にしていた場合、
>錯誤無効を主張する事が出来る。

「不動産会社につげ」で、動機の表示あり。
「重要な要素にしていた場合」要素の錯誤あり。と認定したんですね?
貴方は不動産屋ではないですね?

>>7
重過失ない事の立証は、原告でなく、被告の立証責任ですよ。
もちろん判例です。
仮に賃借人に重過失があっても、賃貸人側(側←ここがミソ)にも
告知しなかったあるいは間違えて告知したという重過失がある。
つまり1の「不動産に紹介されて「この物件はペットが可ですよ」とか行って
安心して引っ越したらペット不可!!事実を聞いたところ「西棟、東棟(同じ
系列のマンション)にペット飼っている人いるよ。だから大丈夫だと思って…」
の部分に業者(賃貸人側)重過失あり。
結局双方錯誤ということで無効主張可となります。

前提;業者は契約締結にあたり賃貸人の使者と構成。たしかに仲立人ですが、
事実上使者として行動しているといえるので。この構成で行くと裁判ではここが
メインで争われそうですね。

したがってもっと端的に、不動産屋を被告として無効確認訴訟するのが楽かと。


13 :名無し不動さん:04/01/20 11:28 ID:???
このケースとは別にして
法律で決まっていたり
過去にトラブルを解決した事例があれば
魔法のように自分の問題も解決出来ると思ってる人多いよなぁ

14 :キッカー ◆0istIrX3Vo :04/01/20 14:02 ID:???
>>12

私は不動産仲介業者です。
12さんに質問させてください。

まず「不動産会社につげていた」ことをもって、動機の表示がなされているとのことですが、
契約の相手方(売主、賃貸借契約であれば賃貸人)に、
「ペットが飼える物件を希望している」ということが伝わっていなかった場合
(=仲介の不動産業者が売主に対して、1さんの希望を伝えていなかった場合)、
売買契約、もしくは賃貸借契約の当事者間で、動機の表示がなされていた、
とはいえないような気がします。

この点はどのようにお考えになりますか?

次に、賃貸人に関して、「告知しなかった、もしくは間違えて告知をした」ことが、
「重大ナル過失」にあたるとのことですが、
賃貸人が個人の場合、
「表意者の職業・地位、行為の種類・目的等に応じて
通常要求される注意を著しく欠くこと」
には当てはまらない気がします。

この点はどのようにお考えになりますか?




15 :キッカー ◆0istIrX3Vo :04/01/20 14:13 ID:???
>>12

続き。

前提で、「業者は契約締結にあたり賃貸人の使者と構成」されておりますが、
わたくし思うに、業者は売買契約、あるいは賃貸借契約の仲介人であり、
本件は、不動産仲介人の責務である、
重要事項説明義務を果たさず、
買主もしくは賃借人に対し、購入もしくは賃借の重要な動機づけである、
「ペットが飼育できること」を誤認させ、
売買契約もしくは賃貸借契約を締結させたのであるから、
買主もしくは賃借人は、その業者を相手取り、
不法行為責任、あるいは媒介契約に基づく債務不履行を、追及するにとどまり、
業者を相手方とする、あるいは売主もしくは賃貸人と業者を相手方とする、
「売買契約もしくは賃貸借契約無効確認の訴え」は、
成立し得ないと思います。

この点についてはどのようにお考えでしょうか?


16 :キッツカー:04/01/20 15:37 ID:???
ペットはピンクのバニーガールですね。
飼育は常にベットの上ですか、餌はブランドものですか、
お金がかかりそうですね。
賃貸借契約にはなんの問題もありません。
但し、夜の調教はなるべく静かにされた方がいいでしょう。

17 :12:04/01/20 16:21 ID:???
>>14
ですから、前にも書いたように、この構成はあくまでも使者と構
成する以上、「裁判ではここがメインで争われそうですね。」と書きました。

>>15
この点もあくまでも使者と構成することが前提と書いているはずです。
だからその点がメインで争われるということですね。それをクリアーした上で
の話です。

>>16
ですから、何度も書きますが、使者と構成する訴えを前提です。だから12の最
後に書いてますが「したがってもっと端的に、不動産屋を被告として無効確認
訴訟するのが楽かと。」ということです。
これは舌足らずですが、賃貸人との契約をさしているのでなく、商事仲介人で
ある不動産業者との契約を指している訳です。つまり仲介契約の無効確認訴訟
を予備的請求としてなすわけです。そうすると前提契約が無効である以上、その後
の本旨契約(両者は不可分一体の関係にある)も無効であると主張するわけです。
もっとも、貴殿のおっしゃるように、契約の成立を前提に、債務不履行請求あるいは
不法行為に基づく損害賠償請求ということも当然考えられます。
なお、当然訴訟においては、考えられる訴えを片っ端から請求する者もいます。
はっきり言って裁判官に嫌われます。でも「我々は原告の代理人で、原告の
利益になるためあらゆる主張をするのが任務である」と考える弁護士もいます。


18 :名無し不動さん:04/01/20 16:49 ID:???
現実的には示談になるだろうなぁ

19 :キッカー ◆0istIrX3Vo :04/01/20 22:02 ID:???
>>12

どうもありがとうございます。
「賃貸人の使者」とする構成に関しては同意できませんが、
(これは私の個人的意見ですので、お気になさらないでください)
私の理解が不足していたことは認識できました。

粘着しているようで不愉快に思われるかもしれませんが、
もう二点だけ質問させてください。

「仲介契約の無効確認訴訟を予備的請求としてなす」旨記載がありますが、
当該契約を無効と主張する根拠についてお聞かせください。
「動機の錯誤」を根拠とされるのでしょうか?

次に、仲介契約と、本旨契約(1さんがなさった売買契約もしくは賃貸借契約)を、
「両者は不可分一体の関係にある」とするのは、
「不動産業者が賃貸人の使者である」前提から導かれると解してよろしいでしょうか?
(正直に言って、「両者は不可分一体の関係にある」と主張するのは、
やや苦しいと考えますので。)

20 :12:04/01/20 22:25 ID:???
使者と構成することは苦しいと思います。
法的には、仲介業者は、商事仲立人で、賃貸人とは別個独立の商人です。
しかし現実に見て、場合によりますが、該物件仲介専任契約を締結する場合も
多々おありではないでしょうか?
判例の動向として、昔は契約中は賃借人が強く守られてきました(解除明渡しが困難だった)。
他方契約終了時においては賃貸人のやり放題の部分もありました(敷金返還問題)。
それが、現在では解除明渡しが認められやすくなり、さらに立法的に認められやすく改正され
他面、契約終了時の敷金返還は、賃借人に有利な判決が多くなってきました。
このような動向の中で、ほとんど手をつけられていなかった部分である商事仲立人である不動産業者
の責任、及び賃貸人との関係が今後、問われることがあるのではないでしょうか。
事実、相談の多くは不動産業者に騙されたというものが多くなっているようです。
そのような現状で、無理無理を承知でそのように構成し責任を追求することが将来の
大きな一歩となると思いませんか?
そこで、苦しい(正直、現在の裁判所の判断で、よっぽどのことがない限り
使者であるとか、代理人であるということを黙示的に認めてくれることはないと思う
ます。)と分かりつつ主張するのです。馬鹿な主張しやがってと言われるでしょうが・・

あと、不可分一体という点については、使者と構成することとは直接関係ありません。

21 :キッカー ◆0istIrX3Vo :04/01/20 23:13 ID:???
>>12

ご丁寧な回答、まことにありがとうございました。
「馬鹿な主張しやがって」
いえいえ、そんなことは露ほども思っておりません。

今回の1さんのケースは、同じ不動産仲介業者として、
恥ずかしく思えるくらい、基 本 的 な ミ ス だと思います。
12さんが現状に対し、いささか大げさな表現を使えば、
異議を申し立てようという姿勢をお取りになるのも
理解できます。
自分が仲介したのであれば、こんなことでお客様を泣かせるようなことも
なかったであろうに・・と、歯がゆく思っております。

いささかまぬけな質問もあったであろうに、長文にてお付き合いくださいまして、
本当にありがとうございました。

22 :7:04/01/21 01:00 ID:???
使者と構成するのも良いのですが、賃貸人の履行補助者と構成して債務不履行
で争うことについてはどう考えますか。御時間があれば宜しくお願いします。

23 :12:04/01/21 09:47 ID:???
>>7
おはようございます。
履行補助者という構成も良いですね。むしろその方が言葉的には両者の関係を
捉えていると思います。
ただやはり債務履行という場面のもう一歩前での゛勝負"を考えてい
ました。つまり契約締結段階を問題にし、そもそも契約は無効であると。
また、以下のようにも考えました。
履行補助者とは一般には、債務者の債務を履行する上での手、足ですよね。
(誤解のないように申し上げさせていただきますと、講学上の概念ですから
色々定義づけはありますので、極簡単に定義づけしました)。
そうだとすると、ここでは使用収益させる債務が問題ですから、そもそも
使用収益『自体』には問題ない。また不動産業者はこの債務の履行補助者
ではないわけですよね。いささか引っかかったのです。
あくまでも契約段階での話にし、契約締結の相手側の使者(あるいは代理人)
と考え、錯誤無効の主張をしたいと。

今までの経験上(とは言ってもさほどの経験ではないです)、この手の訴訟は
訴訟外和解なりことが多く、裁判所の公権的判断を頂けることは少ないです。
依頼者自身金さえ戻ってきたら良い。弁護士にこれ以上費用を払いたくないと
いうのが本音ですからね。そこを自分のため(興味?)に徹底的にやりまし
ょう!(当然訴訟費用を頂きますが)とはいえないですものね。
また、あまりこのような訴訟をすると、仲間内からあいつは「筋が悪い」と
なりますから。


24 :名無し不動さん:04/01/21 13:35 ID:???
>>12

あなたの職業って何?

1.弁護士事務所経営者
2.弁護士事務所の下っ端弁護士
3.修習生
4.司法試験受験生(やっと一次受かりました)
5.司法試験受験生(今年で5年目だけど早く一次だけでも受かりたい)
6.法律事務所の事務員
7.ロースクール受験生(現リーマン)
8.ロースクール受験生(現大学生)
9.大学生
10.駿台生
11.単なる法律かぶれ

25 :名無し不動さん:04/01/25 01:11 ID:NFoTwy19
>>24
はっきり言え。

12さんの意見をもっとききたい。



26 :名無し不動さん:04/03/03 04:05 ID:zoHZDpQw
築5年という広告を見て賃貸住宅に契約しました。
一応下見も行きましたが、建物の知識が無い為、家賃と間取りで判断しました。
契約も済み、前住んでいたアパートの退去手続きや引越し業者の手配も完了し
入居直前に、家主との何気ない会話で、実際は推定築20年だという事が判り
契約した不動産業者に何度も問い合わせたが「見て決めたんだろう」の一転張りで
真実を明らかにして頂けず、宅建協会に相談。そこで初めて、築年数に偽りがあった事は
認めたものの謝罪は一切無し。アパートの退去に関する全ての手配を完了していた為
そのまま入居に至る。でも不動産業者のあまりの誠意の無さに、不快感を感じ
調停申請をし、話し合いを儲けましたが「疚しい事は一切無い」で解決に至りませんでした。
このままでは、あまりにもひどいと思いますが
法律の知識も何も無いので、これからどの様にしたらいいですか?
基本的には、不動産業者にきちんと反省し謝罪して欲しい事だ第一です。

27 :26:04/03/03 04:11 ID:zoHZDpQw
前住んでいた所はアパートで、問題の賃貸住宅は一戸建てです。
何卒適切なアドバイスお願いします。

28 :名無し不動さん:04/03/03 04:11 ID:???
法学部の学生だったら酒の席なんかでセンセに聞いた方が早いぞ。
内容見てると低学年かなと思うし。一度笑われてきた方が自分の
ためにもなると思う。笑われる経験は貴重。

ノウハウ本見て必死に書いてる馬鹿だったら、もう処置無しなんで・・・
どうにもならんね

29 :名無し不動さん:04/03/03 04:12 ID:???
無理だろ、
どうやって損害をはじき出すんだ?
法律は謝罪を強制できないし

30 :26:04/03/03 04:30 ID:zoHZDpQw
調停では、、、、
契約の際に、契約書に際し不動産業者の不備があり
(敷金の欄を保証金に書き換える等=訂正印・他)
その為に、こちらが何度も出向いたり、後不動産業者と家主が親戚関係という
事もあり、入居後に一方的に洗濯は何時までとか、洗車は週1回とか
変な注意を受けたり、と明らかに家主側にたった発言しかしなくて・・・
こちらの考えは、不動産業者=中立という考えだった為、不動産業者として
役割を果たしていないと判断させて頂きました。
築年数の偽りも加え、謝罪も無く常識の範囲超えていると感じましたので
その上で、仲介手数料の半額返還という形をとらせて頂きました。
勘違いされるかもしれませんが、最初からお金が欲しい訳ではありませんでした。
ただ、嘘をついた事に対してこのままでは泣き寝入りになる事が
理不尽に感じ、その上で金銭の要求をしたまでで
結局は、最初にきちんと謝罪してくれてさえいれば、返還などと申請したりは
しませんでした。


31 :名無し不動さん:04/03/03 04:34 ID:???
じゃあとっとと弁護士に相談するなりなんなりしろよアホ?

32 :名無し不動さん:04/03/03 07:28 ID:???
>>30
仲介手数料半額どころか、築年数を15年も偽るのは重大な説明義務違反なので契約の解除と
損害賠償請求が出来るよ。宅建協会だけじゃなく県の管轄部署には
相談したのかな?そっちが行政指導できるところだから、県のほうが
いいと思うよ。
まあ、契約の解除となるとヤクザ不動産屋が抵抗するだろうから弁護士いれないと
現実的には厳しいと思うけどね。

33 :名無し不動さん:04/03/03 12:08 ID:Jw6vQeYX
>>30
売買と異なり賃貸借の場合は、建物の築年数に相違があっても
明らかに借主に不利になるとは一般に考えらておりません。
重要事項説明の内容についても建物の建築年月日を説明すべき
規定はありませんので、法35条の重要事項説明義務違反を根拠
に損害を立証することは無理でしょう。
法32条の誇大広告の禁止についても築年数自体は法定された、所在
規模・形状には築年数は含まれていませんから無理かもしれません。
不動産公正取引協議会の加盟業者であれば、表示規約違反の可能性
がありますから、注意勧告ぐらいはしてくれると思いますよ。


34 :名無し不動さん:04/03/03 12:11 ID:???
>>33
ばーか。民法で対応できるだろうが。
ったく、宅建業者は法律わかってねえな。
知ったかレスするな。

35 :名無し不動さん:04/03/03 12:13 ID:???
重説で築年の記載はないんだけど。

36 :名無し不動さん:04/03/03 12:18 ID:???
詐欺取り消し、錯誤無効、説明義務違反による債務不履行責任などの主張が可能。

37 :名無し不動さん:04/03/03 12:24 ID:Jw6vQeYX
債務不履行(415条)ですか、それとも不法行為(709条)ですか?
それとも競合的請求ですか?

38 :名無し不動さん:04/03/03 12:26 ID:???
>>36
仲介業者の債務不履行だから、損害賠償請求は理論的には可能。
解除は仲介業者だけで出来ないので不可能。
実際の損害について、仲介業者と金額を争う事になる。

これが模範解答だよ。

39 :36:04/03/03 12:49 ID:???
>>38
当然業者の債務不履行責任が借主から問われ認められた場合には、家主も適法な
仲介がなされていれば家賃収入等のうべかりし利益を失ったとして業者に債務不
履行に基づく損害賠償請求が可能。

40 :名無し不動さん:04/03/03 13:05 ID:???
>>39
悪くないけど、それだと二重になってしまう。

第三者である貸主との間で、普通に契約を解除した場合の計算を
仮にやってもらい、それで出る損害(礼金とか)を、仲介者の責に帰すべき
損害として賠償請求する流れになると思われる。
もちろん、ホームレスになっちゃつまんないので、裁判が終わるまでは
解除は実際にはしない事になるね。

仲介者の側は、きっと、物件自体を確認する機会はあったとか主張して、
そのまま住んだ場合を前提に、説明義務違反による損失額を独自に
算定して争ってくる事になる(もちろん少なめにw)

そして、裁判所が、築年の説明義務違反を重く見るなら、借主側の主張に
近い金額を提示するし、軽く見るなら仲介者側の主張に近い金額を提示する。

こんな感じだと思われる。

41 :26:04/03/03 15:40 ID:zoHZDpQw
建物についてですが築年数23年。
相手の不動産業者は、(有)がない為個人経営のところだと思います。
外壁の塗り替えや瓦の入れ替えなどの手を加えたのが5年前という事です。
小額訴訟を考えましたが、その前に県に相談してみます。
たくさんのアドバイスありがとうございました。
このまま泣き寝入りだけはしたくないので、頑張って納得出来る結果にしたいです。


42 :名無し不動さん:04/03/15 16:01 ID:/DJ+75kJ
一昨年の4月末(詳しい日付は忘れてしまいました)に賃貸契約を結び、今年更新なんですが、来月更新料払えばイイと思って安心してたんです。
しかし不動産屋から「今月末までに振込め」と言われてしまい、かなり焦ってます。
賃貸契約の際に更新の日を聞かなかった自分も悪いんですが、契約日の一ヵ月も前に更新料を請求されるものなんでしょうか?
スレ違いかも知れませんが、どなたか法に詳しい方教えて下さい。

43 :名無し不動さん:04/03/15 16:10 ID:???
解約が1ヶ月前なんだから
1ヶ月前に更新料の請求するのは
普通じゃない?
そんな事考えればすぐ分かるはず

44 :名無し不動さん:04/03/15 16:14 ID:???
>>42
こういう馬鹿がいるんだよなぁw

45 :名無し不動さん:04/03/15 16:17 ID:/DJ+75kJ
>>43 初めて契約したんで何も知らなくて・・・
くだらない質問に答えて頂いて本当にありがとうございました・・・
今からバイトでも探してきます・・・

46 :名無し不動さん:04/03/15 16:21 ID:???
>>44
オマエモナーw

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