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賃貸マンションオーナーになる勉強

1 :土地:04/02/05 19:28 ID:JjRb59qv
賃貸マンションで資産活用したいのですが。
個人的にはプレハブメーカーよりRCのユーミーマンションがいいと思うのですが。
いかがなものでしょう?

2 :位牌犬 ◆IHAICeup32 :04/02/05 19:29 ID:vp4DCgVo
個人的には微乳好き

3 :土地:04/02/06 08:36 ID:tmDDKx2d
土地活用を考えるなら(もちろん立地条件によるが…)
アパートは2階までだから収支つらい&秋が出ると大変。

4 :責任ある名無しさん:04/02/06 13:08 ID:UAT4C+aO
>>1
そんな事止めとけ、今時もう遅いぜ。10年前でも人口比からして飽和状態だと言って
いたのにな。新築のうち5〜6年は、まあ客付けもできたとしてその後が悲惨。同様の
物件が今後とも微増ながら増え続けると仮定したら自分の物件も食いつぶす恐れが出て
くるよな。家賃保証しているのはもう常識だが、その金は全て借金と店子からのピンはね
で成り立っている。もちろんオーナーの建設費用からもね。要は永遠の自転車操業に自ら
のめりこんでいくようなものだよ。アパート、マンションで儲けたいのなら、それを専門に
造る建設会社を創業したほうがいいよ。結局は他人のふんどしで相撲を取る奴が賢く世の中を
渡って行くのだな。

5 :名無し不動さん:04/02/06 14:21 ID:VMqVGO8w
人口と世帯数は別だよ
↓ 単独世帯数
1990年 4067万世帯
1995年 4390万世帯
2000年 4621万世帯
ここまでは確定、↓は予想
2005年 4823万世帯
2010年 4914万世帯
2015年 4927万世帯
国立社会保障・人口問題研究所      

6 :名無し不動さん:04/02/06 15:37 ID:???
自殺や事件が起きたら終わり

7 :責任ある名無しさん:04/02/07 02:12 ID:ubacmP3V
>>5
今後とも世帯数が増加して行き、賃貸需要も望めるとお考えですか?

8 :名無し不動さん:04/02/07 03:04 ID:???
不可逆的かつ破滅的な地価下落傾向は、賃貸で競争力がある
地域に限ってはもう終わり。

もちろん、地価反転なんてアホぬかせって感じなので注意。

これからは、市況や景気、将来の人口予測のブレなどにより
市場心理で上がりもすれば下がりもする、まともな市場経済で
決まる地価になってくるよ。



9 :名無し不動さん:04/02/07 03:06 ID:???
バブル時の夢を見るのもアホだし、下がり続けると思って何も
手を出さないのも情けない。

割安に物件を手に入れれば、賃料で儲けて割高な時に売って
儲けられる。割高な価格で手に入れたら、いくら待っても儲からず
賃料でどうにかカバーする程度。要は健全な商売と同じで、馬鹿は
儲からない。

馬鹿は儲からないって事は、地価反転上昇と思いこんで新築の
マンション買うような馬鹿は大損して当然ということ。マンションデベの
巨額な利益収奪を補うほどの地価上昇なんて、絶対にありえん

10 :名無し不動さん:04/02/07 03:26 ID:pwUWv1wP
時代が変わりましたね。。。
ローンを上回って家賃収入があり、取りあえずオーナーと言うだけで
左うちわな時代は終わっちゃいました。

不動産に関しては固定資産税が増税されている事を念頭において
行動すべきだと思います。

地価の下がりだけならまだしも
固定資産税がこうも上がると辛いです。
設備機器の事実上の値下がりは嬉しいですが人件費が下がってないので設置経費は変わらず
実際恩恵を受けているのは誰なのか良く分かりません。
少なくともメーカーや、オーナーではないですねw

マクロ的には人口の減少が問題だと思います。
しかし首都圏に関しては人の流入が続くので望みアリだと思います。

いずれにせよデフレ下で金利が低いから利益も薄くなって当然かと。
薄利多売の規模の商売になると思います。

マンション管理会社が儲かるだけなんじゃねーの
が今の実感です。

11 :名無し不動さん:04/02/07 03:53 ID:???
古いビルがあるでしょう?
住宅雑誌で八丁堀のビルを4000万ぐらいで購入した青年の特集を最近見ました(勿論土地付き所有権)。
築30〜40年ぐらいで、倉庫としても利用してないような廃虚同然のビル(4〜5階)を
都内でよく見かけます(日本橋、馬喰横山、月島、芝浦、三田、錦糸町、人形町などが売りにでてます)。
そのほとんどが下請け工場(印刷屋、鉄工所、ダンボール工場、倉庫)だったりします。
よ〜く不動産情報を見てると、そんな古いビルが驚く程安く売りにでていたりします。
取り壊しにも非常にお金がかかるし、それほど敷地が広いわけでもなく、住居としては人気の低いエリアが多い為
大手のデベは無視しがちですが、個人でアパート等のオーナーをやろうと考えてる人にはお薦めです。
お洒落系の建築事務所にリノベーションしてもらって、賃貸に出せば、物件によっては儲けは確実にでますよ。
狙い目は
●新橋や三田などのオフィス外付近で人通りも多少ある場所(1階に必ずテナントが入りそうな場所)
●ワンフロアーが60平米以上ある4階建て・エレベーター無し(2部屋に分割・家賃は12万円〜16万円×全6部屋)
●購入額は7000万円以内でリノベーション代も3000万以内に押さえる。

と、ここまで自分で書いてて思ったけど、やっぱ無理だわなw

12 :名無し不動さん:04/02/07 04:10 ID:???
>>11
オフィス賃料の方が、住宅賃料よりふつうは高いんだよね。
非人気エリアだと、オフィス賃料が少々下がっても逆転しない。
リノベーションの難しさは、そこじゃないかな。

オフィスどころか倉庫にもならないビルでも、仲介する不動産屋が
これは悪いんだけど、少しでも高く売って間を抜こうとして、
どうしても「利回り計算」を乗せてしまう。金利が低くて投資不毛の
時代だからってのもあるけど、これで本来落ちるべき値段まで
ビルの値段が落ちない。売れない。で、土地として売ってしまい
ビルオーナーは僅かな金を持って去り、解体されてマンションになる。

もう少し、不動産屋が間を抜けなくなるシステム、物件の流通性が
不動産屋のためではなく売り手と買い手のために存在してくる
システムにならんと、>>11みたいな事は難しいよなぁ。

13 :名無し不動さん:04/02/07 04:24 ID:???
http://used.realestate.yahoo.co.jp/realestate_s?eki_id=2359&eki=%c8%ac%c3%fa%cb%d9&ensen=%c6%fc%c8%e6%c3%ab%c0%fe&place=%c5%ec%b5%fe&ken_id=13&ensen_id=2344&code_b=12&no=a3037389601atho

>11
こんな物件か?

14 :名無し不動さん:04/02/07 04:37 ID:???
>不動産に関しては固定資産税が増税されている事を念頭において
 
 そうなんですか? 普通は年々建物の価値が下がっていくので結果的に減税状態になっていくのでは

>デフレ下で金利が低いから利益も薄くなって当然かと。

 なぜ、金利が下がると利益が減るんですか?
 ウチはバブル時代の方がはるかに苦しかったです
 超低金利時代に突入して、利益が大きくなってきました
 ここ7〜8年、左うちわ状態が続いています
 ズバリ! あなたは、大家さんではないでしょ!

15 :土地:04/02/07 11:53 ID:8hFPLBZS
マンションを建てると税金対策になるんでしょう?
場所はいいと思うんだ〜250坪を何にもつかってなく
(気持ち駐車場)

16 :土地:04/02/07 11:58 ID:8hFPLBZS
だれか、セキスイ・ユーミー・大東・ダイワの情報おくれ

17 :責任ある名無しさん:04/02/07 12:15 ID:ubacmP3V
>>16
夢を描いて、ヤリ焚きゃヤリ奈。葱鴨一匹ミー付けた!


18 :名無し不動さん:04/02/08 06:18 ID:???
>>14
>ここ7〜8年、左うちわ状態が続いています

左うちわと言う程ではないけれど比較的楽ですね。
でも株価上昇と共に金利が上がるので内心ヒヤヒヤ・・・
5月が金利見直し時期なので今から鬱。

>>1
分譲過剰供給→売れ残りは賃貸という流れで賃貸業も楽ではないので
正直今からはオススメしない。

19 :名無し不動さん:04/02/09 07:55 ID:???
たしかに金利上昇はコワイです
貸し付け金利はすぐに上がりますからね
預け入れは全く変わらないのに
でもウチらより、企業の方が戦々恐々としているのでは
厚生年金の問題もありますから


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