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アパート経営なんでも相談室【102号室】

1 :名無し不動さん:04/02/09 13:41 ID:jG1WbSSh
前スレ

アパート経営なんでも相談室【101号室】
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2 :名無し不動さん:04/02/09 13:42 ID:???
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3 :名無し不動さん:04/02/09 15:37 ID:fUorjHQU
ねえねえ、税務署からのお尋ねってどんなこと聞かれるのかおせーて。

4 :名無し不動さん:04/02/09 17:09 ID:???
オラ一度もないで

5 :名無し不動さん:04/02/09 20:39 ID:bDjsDzBI
新築経験ないんじゃないか?

6 :名無し不動さん:04/02/10 09:24 ID:???
>前スレ 997
 
 いいえアホではありません!
 経費で落としてますよ
 他にもいろいろ落としてると書いたでしょ
 ここではとても書けません 信じてもらえないだろうし
 例えば毎月、ある人(架空の人物でも実在でもよろし)に掃除を手伝ってもらってることにして
 払ってもいない3万円、年36万円を経費で落としたり・・  
 これは序の口 金額小さいので 
 OB税理士さんに頼んでます
 アホは私ではなく、本や雑誌に書かれていることしか知らないアンタと調査に来ない税務署です


 

7 :名無し不動さん:04/02/10 10:10 ID:???
うーむ、ちょこちょこした脱税だとそうそう税務署は動かないけど
いざ動いたときに全部自己資金で運用していいない大家はかなりピンチ

8 :名無し不動さん:04/02/10 15:10 ID:9o92esN6
垂れ込みがあれば動くぜ!

オレがあんたのとこの店子なら税務署に垂れ込むぜ!!
だから、敷金精算だけは明快にしておいたほうがいい罠ってこと。

9 :名無し不動さん:04/02/10 20:32 ID:5E4KljOr
アパート経営に今日から興味を持ち始めたど素人です。お手柔らかにお願いします。

土地価格坪10万(63坪)30坪築25年10年ほど前にリフォーム済みの一軒家(4LDK)二階建10・3・8・6・10
後10年位は住めそう・クロス張替えリフォームで・いくらくらいで貸すのが相場ですかね?

それと自己資金1000万で坪8万位の土地にアパートを建てるとしたらいくらぐらいの物件を建てられるでしょうか?

初心者丸出しのカキコですがお願いします。

10 :名無し不動さん:04/02/10 20:38 ID:???
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11 :名無し不動さん:04/02/10 21:03 ID:???
坪8万とか10万て、どこなんですか?
三宅島じゃないでしょうね


12 :名無し不動さん:04/02/10 22:04 ID:5E4KljOr
>>11
北海道の地方都市です。

13 :名無し不動さん:04/02/10 22:37 ID:HtQUMO/w
生保対応住宅にデモしたら?

14 :名無し不動さん:04/02/10 22:58 ID:???
>>9
どんな場所かよくわからんが、
回りにあるアパートの相場を参考にすれば?
まさか、他に建って無いってことはないだろな〜?


15 :名無し不動さん:04/02/11 09:43 ID:fIYpQP3d
>>9
私が経営している地域に近いかも。
戸建の場合は5〜6.5万てとこじゃないかな。
ちなみにアパートは土地は所有と仮定して、家賃収入が月収20万ほどなら、
銀行からは2000万は借りれるかなと思われ。
ケースバイケースなのだが。

16 :名無し不動さん:04/02/11 11:24 ID:???
10%〜8%ってとこか、まぁ業者が買い取る時も
この辺りが基準になるって言うからそうなんだろうね

17 :名無し不動さん:04/02/12 02:20 ID:???
皆さんレスサンクスです。
>15
>ちなみにアパートは土地は所有と仮定して、家賃収入が月収20万ほどなら、
>銀行からは2000万は借りれるかなと思われ。
恥ずかしながら年収300半ばなんですよ・・・
それでも2000貸してくれそうですかね?
アパート建てるなら1室は自己使用にしようかなと・・


18 :名無し不動さん:04/02/12 07:08 ID:???
自分で主体的に行動出来ない人なようなので
あぱーと建てるなんて博打うたない方がいいと思うけど

19 :名無し不動さん:04/02/12 17:17 ID:???
1・2階が住居で3階を賃貸で貸しています(築31年)
このご時世なので地震保険に入ろうかと言う話が出ているのですが
皆さんどうされていますか?
お勧めの保険がありましたらぜひアドバイスお願いします。
保険板の火災地震スレも見ましたが素人なものでよくわからず…。

20 :名無し不動さん:04/02/12 19:27 ID:KjBpsF8V
>>9
まず土地に路線価があるの?
路線価がある程度あれば(40000万円/uとか)
銀行なんかの資金使わなくても住宅金融公庫(改良開発公社絡み)
の資金で自己資金ゼロでいけるっしょ。

21 :無責任な名無しさん:04/02/13 00:58 ID:???
>40000万円/u

?????

22 :名無し不動さん:04/02/13 01:09 ID:???
>>19
築31じゃ地震保険の意味ナシ。
わざわざ高い掛け金払って、殆ど償却されて安くなった
建物の価格分の涙金貰っても何にもなんないでしょ?

保険代わりに、地震or老朽化の解体費を自分で積み立て
といたほうがいい。

23 :名無し不動さん:04/02/13 18:52 ID:IBCHG/RH
さっき別のスレに誤爆してしまいましたが、改めて質問させて
下さい。
親が一軒家を人に貸してるのですが、賃借人が家賃を
八ヶ月分位滞納してます。
で、内容証明書用紙に付いてる雛型写して何度か催告、解除の
内容証明出してるけど、その度に一ヶ月分程度の家賃でお茶を
濁され、後は待ってくれの一点張りで一向に埒があきません。
で、保証人にも内容証明でもと考えてるのですが、そういった
際の保証人宛の内容証明の雛型など、どなたかご存知ないでしょうか?


24 :名無し不動さん:04/02/13 21:27 ID:???
マルチ

25 :名無し不動さん:04/02/13 22:41 ID:???
>>23

平成○年○月○日
被通知人  住所 ○○
  氏名 ○○ 殿
通知人   住所 ○○
  氏名 ○○
           通知書
 私は平成○年○月○日、貴殿の連帯保証のもとに、
賃借人○○に始期平成○年○月○日と定め、賃貸借契
約を締結しました。

 しかし、平成○年○月分よりの家賃が未納になってお
り当人への再三の催促にもかかわらず、いまだに賃借人
○○から家賃の支払いがなされておりません。

 つきましては、連帯保証人である貴殿において、滞納
家賃金○○万円を本書面到達日7日以内にお支払いいた
だきますようお願い申し上げます。
 万が一、お支払いのないときは、やむを得ず法的手段
をとらせていただくことをあわせてお伝えします。

    賃貸物件表示
      ○○
      ○○
                    以上

26 :名無し不動さん:04/02/13 22:49 ID:toWLb0E2
↑訂正。
通知書の後の、日付けがダブってしまった罠。

こんなんでどーかな!!

27 :88:04/02/14 00:23 ID:SR/ejrxW
>>25
ありがとうございます。
そっくり使わせていただきます。
というかもう丸写しにして両親に渡しちゃった

28 :名無し不動さん:04/02/14 00:28 ID:???
ここで書いてある事を裏も取らずに実行する奴って
本当にバカなんじゃないかと思う訳です

29 :名無し不動さん:04/02/14 00:42 ID:???
馬鹿だな、裏だろうが表だろうが所詮2チャンだよ!

30 :9:04/02/14 03:54 ID:???
不動産屋に行ってきました
2DK4部屋で上物2000ちょいで土地入れて3000チョイですね。
でも出来れば6部屋で一階を居住スペースにして3階建てもいいかな・・
いくらになるだろう・・汗

31 :名無し不動さん:04/02/14 07:21 ID:rBxNsUO6
銀行で不良債権ないですかと聞いたら?www

32 :15:04/02/14 09:39 ID:+7gV3dnb
>>17
レス遅くなってスマソ。
大丈夫、俺も同じようなケースで新築してるから。
ただ、最近は銀行も渋くなってきているらしいが・・・。

33 :15:04/02/14 09:50 ID:+7gV3dnb
>>17
俺の場合は、D銀は審査基準に入らなかったんだがH銀はいけた。
1年前の話だが・・・。


34 :9:04/02/14 10:10 ID:C5vsjTom
>>31
中古は利回りイイですよね、不良債権なら叩いて利周り20%オーバーいけますか?
>>15
H銀ですか・・今から定期と公共料金の支払いでポイント稼ぐかな・・
因みに1年たって状況はどうですか?

35 :15:04/02/14 10:41 ID:+7gV3dnb
>>17
俺は未だに、定期と公共料金の支払はD銀だよ。
俺の場合は、賃貸住宅の供給が過剰な地域の割には満室経営
でうまくやれてるよ。
中古は利回りいいが自分でプラン立て出来なく、新規住民しか
選べないリスクがあるのもお忘れなく。

36 :9:04/02/14 10:48 ID:C5vsjTom
イイですね(・∀・)もしかしてTシティーですか?
10年20年先がたのしみですな
>中古は利回りいいが自分でプラン立て出来なく、新規住民しか
>選べないリスクがあるのもお忘れなく。

ドキュン先住民が・・ってことですか?


37 :15:04/02/14 11:31 ID:+7gV3dnb
>>9
そこと政令指定都市の中間かな。
まえにT−cityに住んでたから(港あるとこだよね)
わかるけど、俺のとこもT−cityもDQNは多いから
注意しないとね。

38 :9:04/02/16 09:39 ID:8S9Ea+4h
>>37
察知しました。お近くですね
こっちもドキュソ多いです・・
因みに新規の場合、入居の可否はオナーが咬めるんですか?


39 :名無し不動さん:04/02/16 18:11 ID:t0HCOYZR
すいません、ど素人ですが相談させてください。
定年近い父がアパート経営に興味を持っていて、かなりの勢いでどんどん決めています。
正直、経営などと無縁だった人なので不安なのですが、いろんな業者から話しを聞いて(当然良い話しばかり)やる気まんまんです。
土地も建物もこれから買う予定です。
父は飛び込みの悪名高いリフォーム業者にまんまとひっかかった経歴もあり心配です。
場所は北海道の地方都市です。土地も安いですが家賃相場も安いです。(1LDKで3〜5万)
ちょっとクールダウンして熟考して欲しいとは思うのですが、私自身も知識がなく…
上手く言えないのですが、利回りにばかり目がいって「リスク」については一言も語らないので心配なのです。
アパート経営は最近チラシでもよく目にしますが、実際に行っている方から見て父の行動はいかがなものでしょうか?
何とも漠然とした質問で申し訳ありません。どうぞよろしくお願いします。



40 :大家の端くれ:04/02/16 18:22 ID:???
>>39

いろんな業者から話を聞いて ・・・危険度-10%
(但し「いろんな業者」が全て建築屋なら逆に・・・危険度+30%)

ひっかかった経歴 ・・・危険度+90%
土地も建物もこれから買う予定 ・・・ 危険度+80%
北海道の地方都市 ・・・危険度+40%

以上、危険度200〜240%といったところ。
まず間違いなく大損。
こうして地主の財産が社会に環流されるのだという、良い見本。

41 :金持ち名無しさん、貧乏名無しさん:04/02/16 18:46 ID:jPNvaSeU
金あるなら業者の前に信託銀行に行けと言え


42 :金持ち名無しさん、貧乏名無しさん:04/02/16 18:48 ID:jPNvaSeU
建築屋なんか絞れるだけ絞らないといけないんだから
儲けさせるのは悪 都内かつ競争入札させれるくらい金
もってから 話はそれからだ
小金持ちですらない貴君の父親はへんな夢みないで
君のために金でも買っておくことをお勧めする

43 :名無し不動さん:04/02/16 19:12 ID:???
>>39
>土地も建物もこれから買う予定です。

自己資金はどのくらいなのでしょう?私個人の考えとしては素人が
アパート経営に乗り出すなら「程度のいい中古一棟をキャッシュ買い」
であれば、多少、光が見える気がします。アパート一棟となると
全額キャッシュは厳しいと思いますが、まぁそのくらいの気持ちで
臨んだほうがよろしいかと。借金がゼロ(もしくはそれに近い)で
あれば、建物が老朽化しても家賃を下げていくことでなんとか
なると思いますがローンの返済を家賃収入で賄おうとするのは
非常にリスクが高いと思うので。

44 :名無し不動さん:04/02/16 19:45 ID:???
程度の良い中古一棟が採算が取れるラインで手に入れられるとは思えないが。

45 :名無し不動さん:04/02/16 20:21 ID:???
>39
3〜5万じゃ大してして利益あがらんと思うが。
しかも北海道じゃ寒冷地仕様で設備投資に1・2割余分にかかるだろ?
建物の償却分賄ってさらに利益まで上げられるの?しかも地方で???

46 :名無し不動さん:04/02/17 13:47 ID:???
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当社は、小さい会社ですので借入れ件数の多い方や
他社事故暦のある方・失業中の方にも、出来るだけ
希望額、ご融資出来るよう心掛けております。
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47 :39:04/02/17 21:34 ID:P6xh3F9/
>>40
話しを聞いている業者というのはまさにその建築業者らしいのです。
数字で表してもらうとすごい危険度…
>>41
そうですね、父は所謂「作業着」でずっと仕事をしてきた人なのでスーツを着た銀行員より付き合いの深い建築業者の方が馴染みがあって話しやすい部分があるのかもしれません。
>>42
競争入札ですか、それだとちょっといい感じですね。話してみます。
>>43
自己資金のつっこんだ話しを今度してみようと思います。
一体いくらの資産があるのかわからないのです。親子とはいえもう別の釜の飯を食べているので…
ただ「金は転がしといても増えねえんだ」と言っていたので、余剰資産を運用するくらいのつもりだとは思います。
ローンの返済を家賃収入で補うのは危険度が高い…なるほどメモしておきます。
>>44
採算が取れるラインのアパートなんて新築とは言えこの街であるのかも疑問です。
土地もバカ安いので皆30代半ば〜40代で新築の一軒家を建てるのが一般的です。
アパートにどれほどの需要があるのか…大学があるわけでもないのです。
>>45
おっしゃる通りですよね、利益なんて無いんじゃないか??と思ってしまいます。

皆様ありがとうございました。
ここで皆様に聞いたことをまとめて父に話してみようと思います。
私の頭にいっぱいあった疑問符が皆様の言葉で形になりました。
素人考えで「最近アパート経営の斡旋が盛んなのはなぜ?」と考えてみたのですが
土建屋は家を売りたい→不景気で本来家を建てる層が買えない→ターゲットを変える
→定年近い資産に余裕のある人に売る→しかしその人達はすでに家を持っている→アパート経営を持ちかける
→普通の家一軒建てるよりもうかる、( ゚Д゚)ウマー
ってな感じかと…あくまで私の住んでいる街限定ですが。たぶん15さんが前に住んでた街と同じです…
明日親と食事に行くのでその時に聞いてみます。
親子とは言え、お金の話ってしずらいんですよね (((´・ω・`)

48 :19:04/02/17 21:41 ID:???
>>22
現在年に10万円近く火災保険を払っています。
前回の更新時にためしに地震保険の見積もりをもらったところ
火災保険と同じくらいの値段となり
トータルで年に20万円近く保険に払うのは、とためらっていました。

建物の価値も数百万でそのうち建て替えなりリフォームなりしなければなりませんので
その費用を蓄えるためにも地震保険に入っておいたほうがよいのか…と考えていました。
地震保険に入ろうが入らなかろうがいざという時のために
(当たり前ですが)自己資金をしっかりと積み立てておく必要を
今まで以上に強く感じました。レスありがとうございました。

49 :15:04/02/19 00:23 ID:uFLrOG0U
>>9
遅レススマソ。
あくまで不動産屋は間に入るだけであり、最終的に入居可否を
判断するのは、家主です。
>>39
建てれば儲かるとは決して言わないが、やり方しだいでしょう。
T−Cityなら西部の地価が安い地区に大学あるだろうし、工
業地帯でもあるから需要はあると思うが。



50 :名無し不動さん:04/02/19 00:45 ID:nT//+pMc
未だにピッキングできるカギ付けてる賃貸マンションは
前の人使っていたカギを使いまわしてるって不動産屋さんが言ってました。
今はピッキングできるカギもう売ってないんだって。
だから、引越し前に変えてない証拠なんだってさ。
もし、こんな家に知らないで引っ越して来て泥棒に入られたら訴訟起こしたら
大家から賠償取れますかね?

51 :名無し不動さん:04/02/19 00:58 ID:???
取れるわけねーだろ
それにディスクシリンダーも普通に売ってるし、バカ?

52 :名無し不動さん:04/02/19 03:38 ID:???
>>50
今、新築建ててるけど、ディンプルを注文しなければ
普通のMIWAロックになるところだったよ。

次はカギで部屋を選びなさいな

53 :名無し不動さん:04/02/19 08:01 ID:???
あのさ・・・
窓破りの浸入の方が圧倒的に多いんですけど・・・

54 :名無し不動さん:04/02/19 12:32 ID:???
そもそも鍵かえる義務ないし

55 :名無し不動さん:04/02/19 13:41 ID:???
ディスクシリンダーは数年前に生産中止ですよ。
今あるのはロータリーディスクシリンダーです。(ピッキングは出来ません)
今売ってるとしたら売れ残り買わされてます。w

56 :名無し不動さん:04/02/19 14:50 ID:???
ピッキングが出来ない?w

57 :名無し不動さん:04/02/19 22:46 ID:???
今の新型U9はピッキング事実上無理だね。(かなり困難が正しい)
鍵師だってピックじゃ開けないよ、ホールソーでもぎ取るね。

58 :確定申告について。:04/02/20 04:40 ID:???
今度、アパート名を「めぞん一刻」に変えるか
迷っています。

大家さんなら、一度は考えた事有るでしょう?

実行した大家さんは、居ますでしょうか?

59 :名無し不動さん:04/02/20 04:59 ID:???
>>58
著作権料要求しますが?

60 :名無し不動さん:04/02/20 11:47 ID:???
正直やめた方がいいと思う
トラブルかかえる可能性もあるだろうし
面白がる人はいるだろうけど住みたいって人いるかね?

61 :名無し不動さん:04/02/21 08:27 ID:???
商標権も怖いな〜

62 :名無し不動さん:04/02/21 10:24 ID:???
>>58
遠慮してめぞん六刻ぐらいにしといたら。

63 :名無し不動さん:04/02/22 22:25 ID:D1g2gJZU
めぞん逝っとく

64 :30 ◆ebzKmehzyg :04/02/22 22:36 ID:???
>>41
禿同

はなしは変わるけど、携帯ゲーム機"プレイステーションポータブル(PSP)

 久夛良木氏は,“PSPはゲーム業界が待ち望んだ究極の携帯機”として説明。「ここまでやるかと言われるスペックを投入した」という。
 発表によれば「PSP」は,曲面描画エンジン機能を有し,3Dグラフィックでゲームが楽しめる。
7.1chによるサラウンド,E3での発表以来,クリエイターたちにリクエストが高かった無線LANも搭載(802.11)。
MPEG-4(ACV)による美しい動画も楽しめるという。これによりゲーム以外の映画などでのニーズも期待する。
 外部端子で将来,GPSやデジタルチューナーにも接続したいとする。
また,久夛良木氏は,繰り返し「コピープロテクトがしっかりしていること」と力説。会場に集まった開発者たちにアピールしていた。
 さらに,ボタン設定なども明らかにされ,PS同様「○△□×」ボタン,R1・L1,アナログスティックが採用される。

この際、スク・エニもGBAからPSPに乗り換えたらどうでしょう。スク・エニの場合、PSPの方が実力を出しやすいような気がするんですが。
任天堂が携帯ゲーム機で圧倒的なシェアをもってるなら、スク・エニがそれを崩してみるのもおもしろいですし。かつて、PS人気の引き金となったFF7のように。

突然変な事いいだしてすまそ‥‥
GBAとくらべてみてどうなんでしょうか?(シェアの事は抜きで)

65 :名無し不動さん:04/02/26 08:40 ID:???
追い炊き機能や自動お湯張り機能のついた給湯器と、防犯ガラスどちらがいいと思いますか?


66 :名無し不動さん:04/02/26 11:02 ID:???
>>65
すげえ質問だなw このスレじゃなきゃ意味わかってもらえねぇぞ。
費用が同じなら、給湯器の方が効果はあるな。
ガラスは、防犯ガラスじゃなくても、「防犯性能の高いペアガラス」
なんて茶目ッ気出して書いたりするしw

67 :名無し不動さん:04/02/26 11:16 ID:???
>>65
>>66に賛成!!

ダイソウ(¥100ショップ)で
マグネットスイッチの警報機売ってるから
窓の数だけ買って着けとけば


68 :65:04/02/27 14:35 ID:???
なるほど給湯器ですか
女性には間違いなくウケルでしょうね でも結構高いんですよね
工事費込みで30万位掛かるかもしれない
マンションそのものや、部屋の広さ・間取りはハード
それ以外の設備はソフトでしょう
ハードを変えることは不可能なので、ソフトを充実させて魅力ある物件にしたい
プレステ2だって、ソフトが揃ってるから売れてるんだ
ドリームキャストになってはいけない

69 :名無し不動さん:04/02/29 23:39 ID:M9yn7Cvg
>>68
ソフトの充実って具体的にはどのようなことですか



70 :名無し不動さん:04/03/01 01:21 ID:Uonm4ZUf
>>69
左の隣人はカワイイ女子大生。肉じゃがを作りすぎて持って来てくれる。
右の隣人は綺麗なオフィスレディ。カレーを作りすぎて持って来てくれる。
大家さんは美人な未亡人。1人寝の夜は寂しいけど
夫のことは忘れられないがどうやらオレのことが好きらしい。

うーん、ソフト・・・。わたしも考えてみましたが
こんなことぐらいしか思い浮かびませんでした(^^;

71 :名無し不動さん:04/03/01 11:35 ID:???
左の隣人は子だくさん。子供を作りすぎて、家の前で遊び回ってくれる。
右の隣人は奇抜なパンク野郎。音を出し過ぎて響いて来てくれる。
大家さんは妻に先立たれた中年親父。独り寝の夜は寂しいけど
妻のことは忘れられないがどうやらアタシのことが好きらしい。

うーん、恐ろしいマンションになってしまいますたww

72 :名無し不動さん:04/03/01 18:43 ID:rJGTro31
>>70-71
どっちも笑

73 :名無し不動さん:04/03/04 17:04 ID:???
管理会社に業務委託していますが、借主の敷金は管理会社が預かっています。
預り証は管理会社名義で切らせています。
この場合でも万が一、管理会社が倒産した時は、家主はこの預り金(敷金)を借主に対して保証しなければならないのでしょうか?

74 :名無し不動さん:04/03/04 18:27 ID:???
>>73
賃貸契約書に判子を押してるのは
あなたと店子だと思いますが?

管理会社を○○銀行に置き換えれば
すぐに判ると思いますが

何所に預けたかは、関係ないです

75 :名無し不動さん:04/03/04 18:37 ID:???
>>74
>何所に預けたかは、関係ないです

契約書では、敷金の預け先は管理会社としていて、
管理会社は管理人として判を押していますが・・・

76 :名無し不動さん:04/03/04 21:31 ID:uzwlOTOq
サラリーマンの夫が親から古いアパートを相続しました。
専業主婦の私がいきなり管理人で、ど素人なのでわからない事ばかりです。

先日、1階のある部屋に不具合が生じ、その部屋の人に真上に引っ越してもらいました。
引っ越し代はうちが出しました。
ところが、引っ越しの朝まで正常だったテレビが壊れたと文句を言ってこられ、
すぐに引っ越し業者に電話してもらったのですが、落としたりぶつけたり
してないし、契約書に電化製品が壊れても補償しないと書いてあると言われたそうです。

また、エアコンもかなり古くて、買い替えしなければならないそうです。

テレビもエアコンも引っ越しさえなければ使えたのにとものすごく文句いわれたのですが、
敷金も家賃もそのままで、引っ越し代も出してるからこれ以上は勘弁して欲しいのですが、
こういう場合、どうしたら良いのでしょうか?


77 :名無し不動さん:04/03/04 21:42 ID:???
>>76
テレビやエアコンが壊れたかどうかは引越し業者と入居者との関係で
家主には関係ないでしょう。引越し費用を負担しているのならそれ以上
負担する必要はない。女が交渉に出て行くとなめられる面もあるかも
しれないので旦那に交渉させるべき
なるべく穏便にね

78 :名無し不動さん:04/03/05 08:01 ID:???
>>76
今まで懇意にしてた不動産屋いねーの?

79 :76:04/03/05 10:43 ID:xs4KXQxH
>>77
ありがとうございました。
即答はせずに夫に言っておきますと言ってます。

>>78
管理を任せていないので、話は聞いてくれるけど、
動いてはくれません。それにそこが仲介した人じゃないし。

アパート経営って想像以上に大変な仕事ですね・・・。

80 :名無し不動さん:04/03/05 19:47 ID:mZqCFtCH
その住人次から次へとやから言うだろうね

81 :イヌフルエンザ:04/03/05 19:53 ID:lOuYAmxd
ペット可のとこは感染がやばい
オウム飼ってるとこは特にね

82 :76:04/03/05 20:15 ID:xs4KXQxH
DQNの入居者の相手はどうされていますか?
先ほど、外の階段の所の電気が切れてるから替えてくれって
電話があったんだけど、そのおばさん、いっつも怒って一方的に
要求を伝えていきなり電話を切るんです。
「明日替えます」」って言ってるのに、オウムみたいに「替えてください」
を5回ぐらい繰り返していきなり電話切られました。

入居者より若いから偉そうにするのでしょうか?
本当にこの仕事疲れました・・・。


83 :名無し不動さん:04/03/05 21:08 ID:???
>>82
おばさんに、電球預けとけよ

84 :名無し不動さん:04/03/05 21:21 ID:???
>>82
そんなもんです
相手はお客様ですから
お客様が快適に暮らせるようにと考えるぐらいじゃないと
これからは厳しいかもね。物件古いとなおさら
ただ不当な要求には毅然とした態度でね

85 :76:04/03/05 22:16 ID:xs4KXQxH
ありがとうございます。
古い物件ですから、今入居してくれてる人を大切にしてるつもりなんですけど・・・。
色々な人がいて難しいですね。
年代もバラバラだし。


86 :名無し不動さん:04/03/05 22:31 ID:???
>>85
だから面白いんだって、と思わにゃやってらんねぇって・・・(´・ω・`)ショボーン

87 :76:04/03/05 23:02 ID:xs4KXQxH
>>86
確かに笑える事も多いです。
でも、クレーム慣れしてないもんで、ピピッてしまいました。
ちなみにうちのアパートの住民はちょっと個性的な年寄りが多いので、
「ホーンテッドマンション」と呼ばれています。
業者さんにもいつも「大変ですねぇ」と同情されています・・・。

88 :名無し不動さん:04/03/05 23:10 ID:ulV1WDgG
これ気になるな・・・

http://page8.auctions.yahoo.co.jp/jp/auction/h7927220

89 :名無し不動さん:04/03/05 23:10 ID:???
アパートを秦野で建設予定です。
間取りは21uで1Kなので学生に人気と不動産業者さんに言われました。
全10室です。家賃は78000円・・・借りてくれますかね。
かなり不安です・・業者は「もう申し込みがかなりあって大変です、オーナーさん
よかったですね」の一言!総工費1億なんですが・・・なんか高いような。



90 :名無し不動さん:04/03/05 23:28 ID:???
>>89
秦野で21m2で7.8万なんて有り得ない。
1億で210平米って・・・騙されてるよ。つーかネタだろw

2階建でそれなら7000万を超える事は常識では考えられない。

91 :名無し不動さん:04/03/05 23:36 ID:???
>>89
ネタだと思うけど、それなら4000万台で良いの建つよ
家賃は秦野なら4万くらいでしょ・・

92 :名無し不動さん:04/03/06 01:04 ID:no1AzNWL
もう契約してしまったの?
数社見積もりさせて競争入札すればいいのに


93 :名無し不動さん:04/03/06 03:00 ID:???
ネタならせめて38uとか書きなよ
本物の話と思わせる努力を怠ってはダメだ
オレっていいこと言うなあ

94 :名無し不動さん:04/03/06 03:09 ID:???
その規模なら3500万くらいで建てなきゃね

95 :名無し不動さん:04/03/06 09:58 ID:???
教えて下さい。家賃収入で1000万以上あった場合、
17年から消費税がかかる?見たいな事を聞いたのですが
この場合、家賃に消費税が含まれているか含まれていないかで
違いが出てきますか?

96 :95:04/03/06 10:00 ID:v21TywoG
すいませんageさせてください。

97 :名無し不動さん:04/03/06 10:26 ID:???
住宅用なら家賃は非課税なので、いくらあっても関係ない。
ただし、事業用と駐車場料金で1000万円超えたら課税事業者。


98 :名無し不動さん:04/03/06 11:01 ID:???
税務署に電話ぐらいできんのかね

99 :95:04/03/06 13:16 ID:???
>97 ありがとうございます。

>98月曜日に電話してみます。

100 :名無し不動さん:04/03/06 22:09 ID:IHP42cc7
DQN入居者がいました。
愛想はいいし、普通だったのですが、だんだん家賃滞納してきて、
督促しても払わないので出て行ってもらいました。
入居中に離婚したのですが、退去後見たら、夫婦喧嘩が激しかったらしく、
壁やドア等、びっくりするぐらいボコボコになっていて、滞納していた家賃と
修理代を請求していますが、半年経った今も払ってくれません。
昨年末までに支払うという念書も取ってますが・・・。
本人の親と離婚した奥さんの親の二人が保証人なのですが、払う意志がなく、
逃げ回っています。
こんな時、やはり裁判しかないですか?

101 :名無し不動さん:04/03/06 22:33 ID:???
自分の頭で臨機応変に対処できないならそれしかないだろうね

102 :名無し不動さん:04/03/06 23:31 ID:???
結局のところ、儲かるんですか?

すでに土地餅以外の人が儲けるのは、かなり難しい
ような気がするんですが。最初にでかい元手がいるの
もねぇ。ある程度借金して出来ればいいだろうけど、
金融機関がそう簡単にはかさないだろうしね。

103 :名無し不動さん:04/03/06 23:35 ID:???
大いに内部事情を話しましょう。
<決まりごと>
@プロジェクト=P
A名前はイニシャルを使う
B企業名は×などを使い1文字以上伏せる
C倒産=T

<注意>

私の企画ですが、書き込みによる一切の責任は負いません。
各個人、責任ある発言をお願いします。


104 :名無し不動さん:04/03/06 23:38 ID:???
>>102
バカはサラリーマンをやるべきです
頭が悪いけど土地が余っているなら
定期借地権にして人に貸せ

105 :確定申告について。:04/03/09 11:05 ID:wQcRorET
あ、そうそう。
木造で、3階建て建てた人は居ますか?

5年位前から、建築基準法が変わって建てられる様に
なったんだよね。

鉄筋や鉄骨と違って、安価で立てられるハズ。

建てた方は、体験談をプリーズ!!!!

106 :名無し不動さん:04/03/09 16:40 ID:???
鉄骨って木造と比べて高いの?
けっこう一緒ぐらいだったりしない?
注文住宅なら2階建てでもそんな印象

107 :名無し不動さん:04/03/09 22:37 ID:UPcu8Vr9
>>89
家賃はともかく建設費は妥当なラインであるとおもいます。ためしにレオ○レスで見積り取ってみてください。
昨年新築当方1K18u12戸総工費約8000万でした。家賃設定は地域性もあり参考にならないとは思いますが、53000円です。採算ラインは45000円くらいではないでしょうか?
銀行借入30年返済当初固定2.2%借入額4500万毎月返済額170865円、家賃収入収入約50万円利益約30万弱空き室平均2戸くらいです。

108 :名無し不動さん:04/03/09 22:57 ID:UPcu8Vr9
>銀行借入30年返済当初固定2.2%
チョット訂正、銀行借入30年返済当初10年固定2.2%

109 :91:04/03/09 22:59 ID:???
>>107
レオパレスめちゃ高です
私も見積もりとってあきれました
一括借り上げが必要な地域以外メリットなし
建築費は専有部分のみで割って2階建てアパートなら
坪50〜65万くらいにすべきですし全然出来ます
後は不必要な業者の儲けです
ちなみにレオパレスのような業者はリスクもあり
割高なのはしかたがありませんが

110 :名無し不動さん:04/03/09 23:00 ID:???
>>102
土地餅も儲かりません。
土地を売るのがイヤだから、仕方なくチビチビとお金に換えるんです。
土地代+建物代を元本とするなら、建物が全額ローンだったりすると
もはや利息3%以下なんて事態もざらに起こります。

空室リスクを考えれば、配当利回り3%の株より危険という事にw


111 :91:04/03/09 23:08 ID:???
ちょっと訂正レオパレスが高いと言っても
せいぜい10%あまり詳しくなければ良いかもしれない
ちなみに町の工務店の中にも50%くらい高い見積もりもありました


112 :名無し不動さん:04/03/09 23:21 ID:???
>>105
いちお、計画しますた。
耐火の規制が無茶でやってらんない。まだまだ鉄骨中心の大手ハウス
メーカーの政治力は健在だなと感じますた。ビバ規制産業w

家賃査定等をメーカーと無関係の第三者の不動産屋2ヶ所にお願いした
結果、軽量鉄骨と木造の家賃は同じだということがわかりますた。

建築費ですが、大手ハウスメーカーに限ってみれば、木造ツーバイも
軽量鉄骨も一緒ですた。(木造在来は、雰囲気的に賃貸物件には
ウェルカムでは無かったので回避しますた)
非大手も含めてみれば、木造ツーバイの方が10-15%ほど安くなる
感じだす。

113 :102:04/03/09 23:23 ID:???
土地餅も大変ですねぇ。よく考えたら、不動産投資って
空室にならないようにするのが大事なんでしょうがそのため
に重要なのは立地だと思います。

しかし、土地持ちで、条件のよい立地の土地を持ってる人
ってどれだけいるんでしょうか?

現金で持つよりは土地を持ってたほうが税制上も好ましい
でしょうけど、土地は加工しないと金を生まないから大変ですね。

114 :名無し不動さん:04/03/10 07:56 ID:???
土地で持ってる方が多くの税金を取られると思うのですが、違うのかな?
固定資産税はあるけど、現金保有税はないですから

115 :名無し不動さん:04/03/10 08:25 ID:???
>>113
賃貸にとって条件の良い立地と、一般に言う条件の良い立地とは
違うから、これまた大変なんだよ。

例えば、成城の駅徒歩5分未満の50坪の土地を昔から持ってる人。
(陽当たり良好、道路付け良好、分割可能の不動産屋垂涎の土地)
売りたくても、昔1000万とかで買ってるから、1.5億とかで売れると
3000万かそれ以上の税金を取られる。だったら持ってた方がマシと
いう消極的な理由でアパート建てるんだよね。

容積率80、40坪の容積に、2階建ロフト付で6.67坪x6戸になるか。
地価は馬鹿高くても家賃はたいしたことない地域なので、1F7.5万、
2F8万くらいだとして月46.5万、年558万だ。なお、土地代は
1.5億、建物代は0.5億として、元本は2億円ということになる。
金利にして2.79%。満室でパーフェクトに運用して2.79%だ(w
それでも、一度売ったら(分割されて)二度と買い戻せなくなる
立地を手放さないために、アパート経営する馬鹿がいるんだよ。

116 :名無し不動さん:04/03/10 08:39 ID:???
>>115
教習所のバスターミナルとかなw
あそこの隣には、ブリキの物置きを
並べた、へんな土地も有るし

117 :名無し不動さん:04/03/10 16:26 ID:???
>>107
18uを12戸で8000万・・・
ちょっとかわいそうだなぁ

118 :名無し不動さん:04/03/10 18:45 ID:wxYDm+DB
>>108 銀行借入30年返済当初10年固定2.2%
どこの銀行?金利めちゃ安じゃないですか?

119 :102:04/03/10 19:12 ID:???
固定資産を元手にして金を稼ぐって大変なんですね。都会の
土地だったら幾らでも金になるよっていっても先払いで結構な額
の先行投資が必要な訳だし。

しかも151さんが書いていた通り、満室になったと仮定してって
いうのがきつい。
 
こうした事情があるからなのか、先行投資が少なくて済む駐車場
が増えてます。駅から1分とか駅前なのにナゼコインパーキング
ってなのが結構あるし。

それにしても、2度と買い戻せなくなる立地だからってアパート建てて
も最終的には、長期間に渡って少しずつ金を失っていく可能性が高い
わけでしょう?だったらさっさと不動産屋にうっちまえばいいのにと思います。


でも立地が良いから売りたくないって気持ちはわかります。本当に
条件が良い場所(駅から1分なのに近接商業地でもないとか)だったら
確かに売りにはでないでしょう。売りに出たとしても、不動産屋がミニ戸
で建売にしちゃうだろうから、まとまった広さじゃ買えないだろうし。

120 :108:04/03/10 20:42 ID:IlrQIYPS
>>118
UF○です。ご存知だとは思いますが、アパートローンは一般の戸建住宅より金利安いですよ。ちなみに私の場合優遇金利0.4%ありましたので追記しておきます。
他社では、ニッ○イなんかはもっと安かったです。

121 :115:04/03/10 22:11 ID:???
>>117
同意だけど、その面積だと電動ベッドとかロフトとか好き放題
やりたくなるので、多少は幅を見ておかないと駄目かも。
1Kの物件、注文住宅で作ると(つまり土地の形いっぱいに
建てると)簡単に坪60万超えるでしょ。込み込みで坪80内に
抑えて、容積率使い切れれば合格点だと思うよ。

もちろん、家賃相場の安いド郊外(20m2が6万未満の所)では
太い道路の整形地以外はアパート建てるな、とか思う。
規格モノを運んできて積んで込み込み坪60万未満が常識。

>>118
余裕のある事業計画のアパートローンで、自己資金比率も
高めであれば、もっと金利が少ない場合だってあるよ。普通と思われ。

122 :115:04/03/10 22:17 ID:???
>>119
パーキングにするのは、土地の値上がり時に売りたい人だね。
その気持ちもよーくわかる。

あのね、>>115で書いた成城のモデルケースは極端だけれど、
結局ね、売ったら譲渡益税で3000万取られちゃって、資産的にも
同じ立地を買い戻せなくなるわけよ。資産減らしたくないでしょ。

また、成城ほど地価が家賃に比して高級でない場所だと、
譲渡益税の25%とかの損失が本当にイタイ。2億の土地が
1.5億になっちゃうんだから。
その2億の土地で4%の収益しか上がらなくても年800万円。
1.5億になっちゃったら、売り値で1.5億の物件、実際には
1.4億の物件を買うわけでしょ。6%で回しても840万円だよ。
利回りが1.5倍になる土地に買い換えても、収益は殆ど増えない。
無駄払いした税金分を取り返すほどの買い換えって、なかなか無いよ。

だから、さっさとうっちまう人は少ないんだよね。
まあ殆どの人は、細かい計算する前に「税金ウン千万? 絶対ヤダ」で終了w

123 :102:04/03/10 23:26 ID:???
さっさと降参して土地売っちまえ!ってことでしょうか?

土地持ってるっていっても三菱地所じゃあるまいし、
やっぱり個人の資力って限界があるわけですね。


この間日経に入ってた広告より。
地下鉄の出入り口から90秒・住宅地の3階建てが6棟
売りに出てます。値段は6500万から7000万。

もともと駐車場になってたところです。地主さん、耐え切れなく
なっちゃったんでしょうね。98年頃、似たような条件の新築が
売りに出てましたが、そのときは8000万でした。

124 :102:04/03/10 23:28 ID:???
要は土地持ちといえども個人の資力じゃアパート経営は
馬鹿みたいに美味しい商売ではない、ということでしょうか?

ま、それでも定期的に現金が入ってくるのは魅力的だと
思いますが。

125 :名無し不動さん:04/03/10 23:49 ID:???
アパート経営が美味しい商売だと思ったことは一度も無いぞな。
「利回り○%です〜」なんて営業サン回ってきますが、嘘もいい加減にしないとね。
将来を無視して入ってきたお金使っちゃうならそれもアリかもしれませんが。

126 :117:04/03/11 00:13 ID:???
>>124
もちろん場所によるけどアパート経営はそこそこ儲かります
私はバブル期土地関連のところで勤めてたので分かるのですが・・
土地買って30年ローンで放置しても成り立つんですよ
リスクもありますがね
まず70uのファミリータイプより20uの1Kの方が
1坪辺りの賃料は高い、ある意味常識ですが
では分譲マンション業者はどうして成り立つのか?
逆算していけば分かりやすいでしょう
建築費は一般に認識されているよりずっと安くても成立つのです
これから建てる予定のオーナーさんにはカモになってほしくないな
私も実家の家を築10年でしたが壊して建てさせたんですよ
それは石頭の親父説得するのに2年かかりました大変でした
全額ローンで一部に親が入居しなければならないので
収益率はかなり悪化しましたが、それでも25年ローンで半分は利益
親もとても感謝してくれてます
親の居住スペースは全体の8分の1です
それと見積もりですが私は職業柄安い業者をみつけるのが簡単でしたが
一般的には出来るだけ多くの業者さんから見積もりを取ることをお勧めします
極端ですが倍くらい違ったりもします
また多数の見積もりを取っている事を知ればやる気の業者はいい加減な
単価だしませんから

127 :117:04/03/12 00:14 ID:???
業者さんには酷だったかな・・

128 :名無し不動さん:04/03/12 00:22 ID:???
リストラされそうなんで、貯金の3000万で中古のアパート買って
年収300万くらいになればと思ったんだけど難しいんでしょうか?
300万あれば働かなくても生活できるし、簡単なバイトでもできればゆとりのある生活ができそうなんだけど・・・

129 :117:04/03/12 00:53 ID:???
3000万あればリスクをとって7000万〜1億ぐらいの物件を
考えてみてはどうでしょう?
3000〜5000万のアパートですとリスクをとりたくない
サラリーマンに人気で結構割高であったりしますので
リスクとデンジャーは違いますしね



130 :名無し不動さん:04/03/12 03:39 ID:???
>>117
どれぐらいの建設費が適正と思いますか? 本体でなく総額で。

1) 接道4m 川崎市 100m2の土地 25m2 x4戸 100m2
 (軽鉄orツーバイ2階建・中階段・規格)
2) 接道5.5m 目黒区 150m2の土地 25m2 x8戸 200m2
 (軽鉄orツーバイ3階建・外廊下・注文)
3) 接道8m 川口市 200m2の土地 33.33m2 x12戸 480m2
 (重鉄or軽鉄 4階建・エントランス・内廊下等80m2込・注文)

131 :名無し不動さん:04/03/12 04:03 ID:???
まさかここで聞いてそれを作ると?w

132 :名無し不動さん:04/03/12 04:28 ID:???
アパートなりマンソン(ミニ)って土地なしの人間が新たに
購入することを考えると、3000万近辺で探すのと、思い切って
5000万以上どかんといく場合とで、かなり違いますよね。

3000万以下だと、今は客付きもいいけど、じゃあ10年後20年後
に果たしてどうだかって物件が正直多いような気がします。



133 :名無し不動さん:04/03/12 06:58 ID:LIG00q30

>>117
私も同じような環境ですが、
思ったよりかからないもんですね。街中にある60戸のマンションなんて
ワンルームでも素人からみたら、これ建築費だけで5億とかするんだろうな
とか思っていました。んで某銀行で相談してみたら半額近いわけで・・
自己資金潤沢で相続対策 準都心なんですが利回りも、ここでいう中古以上
もありえますね

134 :名無し不動さん:04/03/12 07:14 ID:wBtlvxcc
>>133
銀行は正確な建築コストを把握していないだろう。私も何度も信じられないような総額を聞いたことがあるが、後にどれも単なる銀行担当者の認識不足であることがわかりました。
建築費自体は業者によってある程度の差は生じるだろうが、水道工事、電気工事、浄化槽等建築附帯費についてはさほど差はないといえます。
しかもこの付帯費が恐ろしく高額なものなのです。(一世帯辺り200〜300万程度)
トータルの坪単価は鉄骨プレハブで45〜50万、木造2×4で40万程度なら充分ではないだろうか?
それ以下だと、手抜き工事が怖い。常識で考えて、大工賃が坪5万を下回ると建築不可能と思われる。

135 :名無し不動さん:04/03/12 10:20 ID:???
すいません、一階につき1戸、2階立て、もしくは3階建てというミニアパート
を建てる場合、いくらぐらいかかりますかね??
また、そーいうミニアパートは敬遠されるのでしょうか。

136 :135:04/03/12 10:21 ID:???
ちなみにそのうちの一戸には弟が住みます。

137 :名無し不動さん:04/03/12 14:15 ID:???
重量鉄骨坪40万ぐらいで建てた人知ってるなぁ
最近の話だよ。地方のちっちゃい工務店じゃなくて
全国的に名前のよく知られた建築会社でだよ
建築単価安くなったね

138 :117:04/03/12 18:39 ID:???
>>130
この接道とは敷地が道路に接している長さですか?
あるいは道路の幅員ですか?
細かくは正式に調査してみないと分かりませんけど
理想的な地型をしていてもそれぞれ2、3、4Fとなると
難しいとしかいえません
まず用途地域や容積率で余裕があれば可能に感じてしまいますが
専用住宅(戸建て)と共同住宅(アパマン)では建築基準法等により
基準が違うからです

ただ建築費のみなら
1)この規模はあまり詳しくないですが2000万以下が理想でしょう
2)これは3Fが斜線で1戸削られるのでしょうか?4000万以下
3)うちの重量の総タイル張りで4F、エントランス付EVなしを基準に考えると
 8000万

すべて共有部分も含めた施工総面積を考慮すると
このくらいなら合格ラインじゃないでしょうか

急遽出かけますのでつづきは夜にでも

139 :名無し不動さん:04/03/12 19:06 ID:???
今、駐車場にしている140uの土地を親から相続しましたが、
この広さでアパートを立てることは可能でしょうか?


140 : :04/03/12 19:38 ID:fNmstKPp
>>139
可能だけど
建蔽率60パーだとして80平米ですか。
で、そこの用地が低層だとして2階建て。

あんまし美味しくないような・・・。
ま、駐車場にしてるよりマシか。

141 :名無し不動さん:04/03/12 20:35 ID:???
俺の土地は50m2.
>>135の通り一階につき1戸で2階、もしくは3階のアパートを建てるとしたら
いくらぐらいかかりますか??
あと、そーいうミニアパートは敬遠されますかね・・・

142 :117:04/03/13 01:31 ID:???
>>132
そうですよね
私個人は中古物件を購入してませんが
まず表面の利回りのほかにやがて来る
建てかえの際のその土地のポテンシャルが
大事であると思います
リスクを恐れた施主さんが単純に2Fの
アパートを建てる事があるようですが
建蔽率や容積率を持て余している
ケースがあるようです
個人的にはこのような物件は魅力的だと思います
建てかえ時に化けるかもしれませんから

>>133
60戸ですかうらやましいです
ただあまり戸数のある建設ですと駐車場や
近隣との調整等計算しにくい事があると思います
また指導要綱等で小さな間取りのものは戸数の制限が
ある事もあると思います贅沢な悩みですがね

>>134
>>137
それは安いですよ
みなさんがそれくらいの坪単価で建てられると良いですよね

143 :117:04/03/13 01:37 ID:???
>>135
私は設計の専門ではありませんが敷地の縦横の寸法
接道する長さ用途地域、建蔽率、容積率などが分かれば
どのくらいの間取りで何階で建てるべきか分かるかもしれまん
またミニアパートの需要は私には分かりませんので賃貸業者さんに
確認したほうが正確でしょう
個人的には外観上の工夫でカバーできるのではないかとも思いますが
そのぶんちょっと割高になるかもしれません
外観の洒落っ気は大事ですが私には苦手な部分です

>>139
同じ事が言えると思います
地型や用途地域、建蔽率、容積率等が分からないと
大雑把にもちょっと判断できません

144 :130:04/03/13 10:07 ID:???
>>138
道路幅員のつもりでした。書き方がおかしくてすみません。
かなり参考になりました。ありがとうございます。

やはり、戸数があると設備や配管などの固定費が出る
賃貸住宅では、1K数戸くらいの間取りだと坪66〜60万くらいに
なればまともな方なんですね。チープな戸建ての感覚で、
誰でももっと安く建てられるものだと思ってました。

145 :139:04/03/13 10:29 ID:???
>>140
>>143
レスありがとうございます。
地型は、縦横1:2くらいの長方形です。
用途地域は、役所に問い合わせないとわかりませんが、
第一種住居地域か第二種住居地域だと思います。

ああ、もっと勉強しないとアパートなんて無理ですね・・・


146 :名無し不動さん:04/03/13 11:41 ID:???
周辺の家賃相場で建物を5〜6年で回収できるなら検討もするけど
そうじゃなければ今新規に建てたいとは思わないね
儲けなくてもいいなら勝手にどうぞだけど

147 :名無し不動さん:04/03/13 11:52 ID:???
家の近所は、木賃アパートが
潰されて、ミニコに成ってるよ
10棟ぐらい減ったかな

148 :名無し不動さん:04/03/13 12:01 ID:???
言わば建築屋はずっと滑り続けないとドボンと落ちるスケーター
今の建築予定者においしいことを言ってても釣り上げたら、別の顧客に
愛の言葉をささやくもの。あなたが建てた近所にもっと条件のいい建物を
建てるかもよ
だから業者の見積もりじゃなく自分で勉強して厳しく見積もりさらにどんな
リスクが隠れているかよく検討してからやるべきだね
検討すればするほど何もできなくなるけど
あと、家賃保証があるからって建てないほうがいいよ
ニーズのある場所で適正価格で提供すれば確実に満室になる
物件の命である10年をお大事に

149 :141:04/03/13 12:30 ID:???
虫かよ〜んw

150 :名無し不動さん:04/03/13 18:22 ID:???
まともな言葉使いできないのか?
死ねよ

151 : :04/03/13 20:02 ID:NypqiOOa
>>145
低層じゃないんなら三階建てイケルね

152 :名無し不動さん:04/03/14 10:40 ID:???
>>141
知識のあまり無い俺が代わりに答えてみる。

中高層住居地域で工事可能なスペースがあれば、建てられる。
プレハブ3段積んで外階段付けて、勾配屋根付けて外装仕上げして終了。
規格ものだったら、23平米x3戸かな。
工事費は、隣などがスカスカで工事のために間借りできるなら
1300万くらいで建つかもしれん。


153 :名無し不動さん:04/03/14 17:41 ID:K66ckyKQ
じゃオレも答えちゃおうっと(w
一応大家で建築屋で不動産やってるやつとツーカーな関係。

一応民法上50センチの後退距離が必要なんで50平米だと結構キツイ。
まあなんでも建てる事は可能だが、50平米で建蔽率が80パーセントだと40平米が延べ床。
車庫を1階に付けて1F30平米、2F25平米がいいかな。。で、
1Fはガレージ付き1Rとして男性向け、2階は女性向けにセキュリティ付きにする。
建築費で特に高くなる理由は無い。建売のようにギチギチなだけで配管も難しいわけじゃない。
でも1300じゃどうかな。。(w
借りる人がいるかな?と思うが変わり者は結構いるんで、需要はあると思う。
逆に言うと一度空くとカナリの確率で空きっぱなしになる可能性がある。
その間持ちこたえられるだけの資金力がないと厳しい。2部屋作って一つ空くと空き室率50%だからね。
ついでにいうと、狭い部屋には都心部以外生き残れないと思ってるんで増やすよりは
贅沢な作りにして空きにくい部屋にした方がいいと思っている。

154 :名無し不動さん:04/03/14 20:54 ID:q2PkSvxE
スレ違いかもしれませんが、該当するスレが見当たらないので教えてください。
一般的に、ガレージ幅3m奥行7m高さ2.8mを8戸建造するとしたら、鉄骨系或いは木造でどのくらい費用がかかりますか?
宜しくお願いします。

155 :名無し不動さん:04/03/14 21:36 ID:rmwaqNz3
http://money.2ch.net/build/

なんぼかかりますか?系はこっちのほうが適格かと

156 :152:04/03/15 00:29 ID:???
>>153
俺は大家でしか無い。よって俺の完敗だ(w

プレハブ積むのは例外だから、普通は1300じゃ無理だよね。
内装はボードとペンキ、外装はサイディングと瓦棒屋根かスレート
付けちゃえば、独身向け安普請アパートと見栄えが近くなるから
地域相場よりちょっと安くすれば貸せるかなーとか思った。
もちろん50平米なんかで建てるって話だし、都内前提で
考えてしまったよ。郊外じゃ中身よくないと駄目だよね。

1階はガレージ等、何らかの付加価値を付けて男性向け。
2階は女性向けという発想は大賛成。

157 :117:04/03/15 20:12 ID:???
>>144
安さに拘ればまだ下げの余地はあると思いますが
私はあまりお勧めしません
ほかの方もふれていますが10〜15年で外観上だけでも
妙に疲れて見えるものなどはその後の競争力の面で不安ですからね
また鉄筋コンクリート造である分譲マンションの坪単価はこれより安い事が
多いと思いますが建物は同一構造、設備である場合規模の大きいものの方が
コスト面で有利ですので仕方がないかもしれません

>>145
これは道路に対して縦9M横16Mくらいと解釈してよろしいでしょうか?
地域によるとはおもいますが、なかなか地型的には面白いかもしれませんよ
一度冷やかしのつもりでアパート建設の専門業者さんなどに
相談してみることから始めてみてはどうでしょうか?
相談だけでお金はとらないですから

158 :117:04/03/15 20:55 ID:???
50uの敷地に20u程度の1Kであった場合ですが
分かりやすく言うと6畳間2つくらいの広さです
これは最低幅2.8Mくらい必要になりますので
6畳間を縦に二つ並べた標準のものでバルコニーがなくても
7.2Mくらいの長さになると思います
隣地境界から50cmの後退は通常必要ですし
この規模では階段の割合だけでも馬鹿にならないでしょう
相当前面道に対し横長の敷地でないとガレージの設置までは
難しいと思いますよ


159 :名無し不動さん:04/03/17 12:19 ID:???
今日のニュース。

賃貸住宅の汚れ修復、敷金充当は無効…京都地裁
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20040317-00000504-yom-soci


160 :名無し不動さん:04/03/17 12:41 ID:???
age

161 :名無し不動さん:04/03/17 13:04 ID:???
>>159
どっかが始めた、リフォーム代、先取りシステムと
前家賃、2ヶ月とかにするかな
今満室だから当分、研究するよ

162 :名無し不動さん:04/03/17 16:50 ID:???
2年以上住んでいる借家人がいるのだが、
インターホンの調子が悪いといってきた。
先日も大事なお客が呼び鈴が鳴らなかったので帰ってしまったとかで憤慨している。
こっちにあたっても困るのだが。。

修理や頼んで自分で直してよと言っておいたが、
たぶん接触不良、2,3マンぐらいでおさまると思うけど。。
こういうのって家主が払うべきものなの?

163 :名無し不動さん:04/03/17 16:59 ID:???
>>162
最初っから着いてたらしょうがないね払ってやれ

164 :名無し不動さん:04/03/17 17:04 ID:???
>>159
>敷金充当は無効

こういう表題が誤解を生むのだな。

165 :名無し不動さん:04/03/17 17:06 ID:???
>>162
そんなの小修繕の範囲だな。

166 :名無し不動さん:04/03/17 20:23 ID:???
>>162
うんそう、
その人がインターホンを取り替えようとして壊したとかじゃなければね

167 :名無し不動さん:04/03/17 20:40 ID:???
>>162
修繕の負担範囲が契約書の書いてない?
>165の言うように、小修繕(借主負担)の範囲だと思うよ。

168 :名無し不動さん:04/03/17 20:42 ID:???
小修繕(借主負担)っておかしくないかい?
大修繕だろうが小修繕だろうが関係ないと思うけど

169 :名無し不動さん:04/03/17 20:44 ID:???
>>168
だから、契約書の書いてないか聞いてるのョ。

170 :名無し不動さん:04/03/17 20:46 ID:Qzxn6moa
>>168
オマイ!大家じゃないな!!

171 :名無し不動さん:04/03/17 20:53 ID:Qzxn6moa
>>168


バカほざくでねー〜!


172 :名無し不動さん:04/03/17 20:56 ID:???
意味のないレスを分けてするな

173 :名無し不動さん:04/03/17 20:59 ID:Qzxn6moa
>>172

意味のないレスはオマイの方だ!!

174 :名無し不動さん:04/03/18 00:15 ID:???
>>162
インターホンの会社にクレーム入れるのが普通だろ?
ちょっとむかつき気味にクレーム入れたら無料で直しに来てくれるよ。

175 :名無し不動さん:04/03/18 01:33 ID:???
意外と儲からない。いや、意外じゃないか。


176 :名無し不動さん:04/03/18 16:55 ID:???
貸主は神様なんだよ 

177 :名無し不動さん:04/03/19 14:39 ID:???
インターホンの件で意見を頂戴しました162です。
その後、CRC吹き付けて解決しました。

ご意見頂戴しました皆々様有難うございました。
「小修繕」の件は、大変勉強になりました。
今後は詳しく契約書に明記しておきたいと思います

178 :名無し不動さん:04/03/20 17:37 ID:QlhwvZ6E
既にッ経営していらっしゃる皆さま
お勧めの仲介不動産業者はありますか?
Century21は、ほどほどの評判のようですが…



179 :名無し不動さん:04/03/20 20:03 ID:???
手金が6000万あります。住居は既にあって、ローンなし。
不動産屋にいったら、

6000万で50坪ぐらいの土地を買う
そこに2F住居1Fアパートの建物を建てる

というのを進められましたが、どう思いますか?
不動産屋が力説してたのは、住宅ローンが使えるという点
でしたが、これって土地なし人間が不動産投資をやるちゅう
点では大きいんですか?

自分としては、中古物件で6000万のものを買おうと思って
ました。ただ、中古物件だと、ローンが使えないものが多いんで
予算が6000万に限定されるのかな、と思ってましたが。


23区内で6000万だと、練馬板橋豊島北区あたりであれば、そこ
そこのものは買えそうな感じです。ただ、坪数は小さいものが
多いですが。

6000万で、50坪ぐらいの土地だけ出物を探すのは実は結構困難
なんじゃないでしょうか?割合条件がいい場所だとどうせミニ戸に
して分譲しちゃうでしょ?

180 :名無し不動さん:04/03/20 21:15 ID:VamkKbUg
信託銀行でも相談することをお勧めする

181 :名無し不動さん:04/03/21 13:31 ID:FJyUgVtE
>>179
土地無しなら電力株買った方がいいかも・・・
土地購入してまで、泥沼大家の仲間入りする必要なし。

182 :名無し不動さん:04/03/21 16:48 ID:S/IGmch3
>>181
利回り考えると
2.5パーセント。。。。
ま、電力株にはあんまし夢ないわね。

183 :名無し不動さん:04/03/21 17:10 ID:VawD+OWx
電力株
借金経費その他を引いた後の不動産系よりよいと思われ・・・・
ばあさんの遺産でオヤジがいくばくかもっているけど
毎年大喜びしてますわ

184 :179 :04/03/21 21:48 ID:???
半球の株買い占めることにしました(w

電車もいつのってもタダ。宝塚もタダ。

ウマー

185 :名無し不動さん:04/03/22 07:52 ID:???
>>184
阪急株でヅカ観覧タダになるんでつか??
妻がヅカマニアなので買ってみようかな・・・

すれ違いsage

186 :名無し不動さん:04/03/22 12:27 ID:???
今なら何と、源泉徴収も10%と半額に成ってるよ
三月決算銘柄は3/25迄に買わないといけないから
タイミング見てやすく買ってな〜

187 :名無し不動さん:04/03/22 12:49 ID:F3BLAfet
親が木造アパートのオーナーです。
今まで頼んでいた、不動産屋を他の会社に変えたいと思っています。

不動産会社を変える際に注意すべきこと、準備すべきことなどアドバイスございますか?




188 :名無し不動さん:04/03/22 13:04 ID:???
>>187
いろんな会社に話を聞くこと。
取引条件やその会社の方針、その他もろもろを聞いて、
一覧表を作ったりしてみるといい。

189 :名無し不動さん:04/03/22 13:17 ID:QSnJO1mK
メールが来ましたがこれってほんとでしょうか?

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190 :名無し不動さん:04/03/22 13:26 ID:???
189は一回芯でこい

191 :名無し不動さん:04/03/22 19:16 ID:???
家賃収入が何円以上yだと税金払わなきゃダメなの?

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